Umwandlung ehemaliger Bürokomplex Joan Muyskenweg | Amsterdam

Transformation durch Verknüpfung von Immobilien ist "Smart Building

Vier Bürogebäude von Vesteda im Amsterdamer Gewerbegebiet Overamstel wurden kürzlich einer neuen Bestimmung zugeführt. Zu diesem Zweck wurden die Gebäude am Joan Muyskenweg, der parallel zur Autobahn A2 verläuft, paarweise zusammengefügt und zu modernen, robusten Wohngebäuden ausgebaut. "Wir haben diese Design & Build-Ausschreibung 'von Grund auf' gewonnen", sagt der kaufmännische Direktor Boaz de Boer von Heddes Bouw & Ontwikkeling, dem Auftraggeber eines Projekts, das in einer geschlossenen Ausschreibungsphase konkrete Formen annahm.

Zusammen mit Boaz de Boer und Joost Ector (Ector Hoogstad Architects) sind sie die geistigen Väter einer Entwicklung, die genauso gut anders hätte verlaufen können. "Die Gemeinde möchte kurzfristig eine Brücke von diesem Gebiet zum Amstelviertel auf der anderen Seite des Wassers bauen. Die Autobahn A2 wird ausgebaut, aber als wir anfingen, gab es keine langfristige Vision für das Gewerbegebiet am Joan Muyskenweg", sagt Ector. "Wir arbeiteten mit dem Eigentümer und den Bietern zusammen, ein integrales Team mit DWA und IMd als Berater, um die neue Bestimmung für vier typische Bürogebäude aus den 1990er Jahren zu finden: eng miteinander verbundene, halbhohe Betonkästen mit Wasser auf der einen Seite und einer stark befahrenen Straße auf der anderen. Indem wir sie zu robusten, lagerähnlichen Volumen mit einer Höhe wie 'Wolken' verbinden, ist dieser Plan für den Bauherrn wirtschaftlich attraktiv."  

Vorhandene Schalen werden gekoppelt und mit Optopping versehen.

Integrierter Ansatz
Die 191 realisierten Freiflächenwohnungen sind nun in die Hände von Vesteda übergegangen und der Plan trägt den Namen ENTER AMSTERDAM. Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen von 50 bis 120 m² machen diese Gebäude zu einem begehrten Wohnziel für "Young Professionals" mit Blick auf die Skyline von Amsterdam. De Boer: "Der integrierte Ansatz unseres Beitrags hat den Ausschlag für die Auszeichnung gegeben. Die Umgestaltung wurde mit einem verbesserten Programm innerhalb eines technisch nutzbaren Designs angeboten und schlüsselfertig ausgeführt. Wir haben die vier Gebäude bis auf das Rohbauskelett entkernt, sie durch eine gegossene Unterkonstruktion in der Mitte zu zwei identischen Gebäuden verbunden - ausgestattet mit einer hochwertigen Mauerwerksfassade mit großzügigen Verglasungen und abgehängten Balkonen - und die beiden neuen Wohngebäude mit einer leichten, dreischichtigen Stahlkonstruktion mit Anhydritböden aufgeständert. Diese Fassade wird mit einer Verbundfassade abgeschlossen.

Kein Standardrezept
"Wir arbeiten für einen Auftraggeber, der im Rahmen seiner eigenen Visionen Freiheiten im Programm lässt. Das bedeutet, dass man mit allen Beteiligten die Räume so gestaltet, dass zum Beispiel in Zukunft gaslos geheizt werden kann und dass es im Sockelbereich Möglichkeiten für eine kommerzielle Nutzung gibt. Wir nennen das Smart Building, und das ist nicht nur eine bautechnische Geschichte", sagt De Boer. "Das Wesen der Transformation ist, dass es kein Standardrezept gibt", argumentiert Ector. "Der Trick war hier, hochwertigen Wohnraum zu schaffen; das ist uns auf der Basis von Ganzheitlichkeit gelungen. Man hätte auch aus wirtschaftlichen Gründen abreißen können. Aber der Eigentümer wollte sozialverträglich mit diesen Grundstücken umgehen, und es ist eine Herausforderung, eine solche Entwicklung mit Blick auf die gegenseitigen Interessen zu 'gestalten'. Für die Gemeinde ist es nicht alltäglich, einen fertigen Plan vorgelegt zu bekommen, aber mit Voraussetzungen wie einer flexiblen Parknorm hat es geholfen, die Zukunftsperspektive zu gestalten."

Alt gegen Neu, mit der zukünftigen Fahrradbrücke in Richtung Amstelkwartier. (Bild: Ector Hoogstad Architecten/)

Frühzeitiges Erfassen von Wahlmöglichkeiten
Der Autobesitz der Stadtbewohner geht zurück, und das Gebiet wird auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln besser erschlossen. "Dann muss man die Zukunft vorwegnehmen, zum Beispiel wie hier mit einem Shared-Car-Konzept", sagt Ector. Die Wohngebäude am Joan Muyskenweg wurden in den Jahren 2017 und 2018 in Serie gebaut, auch um den Büromietern Zeit für den Umzug zu geben. "Es stimmt, was Joost sagt: Es wäre einfacher gewesen, hier abzureißen", sagt De Boer. "Um zum Beispiel zusätzliches Tageslicht durch Verglasung zu schaffen, mussten Teile der Betonstruktur entfernt werden. Und der logistische Raum für die Realisierung der Kuppelkonstruktionen war knapp bemessen. Außerdem hatte die Aufstockung eine ganz andere Baulogistik als die Umgestaltung des bestehenden Rohbaus, der eingerüstet werden musste, während eine Längsseite dem Wasser zugewandt ist. Eine ziemliche Herausforderung also, aber wenn die Parteien, die sich gegenseitig vertrauen, an das Endergebnis glauben und ihre Entscheidungen frühzeitig festhalten, kann man mit intelligenten Lösungen etwas Einzigartiges schaffen." Ector: "Und das Tolle an diesem Projekt ist: Das Endergebnis sieht genau so aus, wie es in der Ausschreibung vorgesehen war." ζ