Ein neuer Blick auf Logistikimmobilien

Einzigartig in den Niederlanden. Das ist es, was wir Amsterdam Logistic Cityhub nennen könnten. Im Amsterdamer Hafengebiet, kaum 7 Bootsminuten vom Stadtzentrum entfernt, entsteht ein neues Logistikzentrum für die Amsterdamer Stadtverteilung. Ziel des XXL-Cityhubs ist es, die Logistik von Baumaterialien, Paketen und Catering-Artikeln in der Hauptstadt zentral und umweltfreundlich abzuwickeln, unter anderem über den elektrisch betriebenen Transport auf der Straße und auf dem Wasser. Der Neubau umfasst ca. 300.000 m2 BGF, davon ca. 120.000 m2 Lager- und Distributionsflächen, 80.000 m2 Zwischengeschosse, 11.000 m2 Büroflächen, 200 Be- und Entladedocks sowie 1.700 Stellplätze für PKW, Transporter, Behälter und LKW. Der Standort verfügt über einen eigenen Kai am Nordseekanal und eine hervorragende Anbindung an die Stadt und die Autobahn A10.

Der Projektstandort in den Western Docklands war lange Zeit vom Chemiehersteller Chemtura belegt, der 2017 von Lanxess übernommen wurde. "Im Jahr 2018 las ich in der Zeitung, dass das Werk geschlossen werden sollte", sagt Wim Beelen, Unternehmer und Erfinder der Last-Mile-Lösung. "Als Unternehmer mag ich die Entwicklung am Wasser sehr, weil man von hier aus unbegrenzten Zugang zur ganzen Welt hat. Deshalb habe ich dieses am stärksten mit Pestiziden verseuchte Gelände in den Niederlanden auf eigenes Risiko gekauft und saniert. Dann habe ich mit einem 180 Meter langen Kai eine Verbindung zum Wasser hergestellt und mich auf die Suche nach einem geeigneten neuen Standort gemacht. Welches Bedürfnis haben Unternehmer? Die Stadt? Und die Gegend?"

Der Unternehmer als Ausgangspunkt

"Die Logistikbranche entscheidet sich immer für Single-Tenant-Entwicklungen, bei denen ein Gebäude an einen einzigen Nutzer vermietet wird", unterstreicht Beelen. "Diese Gebäude sind nicht auf Zusammenarbeit und gegenseitige Befruchtung ausgerichtet. Das ist schade, denn das brauchen die Unternehmer. In den letzten Jahrzehnten wurden vor allem Logistikimmobilien aus Gründen des finanziellen Gewinns entwickelt. In 95% der Fälle stand dabei der Käufer der Immobilie im Mittelpunkt und nicht der Nutzer. Im Gegensatz dazu ist es mein Bestreben, aus der Sicht des Nutzers zu entwickeln, mit der besten Anbindung an die Stadt, über Straße und Wasser. Für dieses Projekt habe ich mich in die Lage des Logistikunternehmers versetzt: Wie würde er oder sie gerne arbeiten? Welche Einrichtungen, Grundrisse, Robustheit, Gewicht und Ausblicke passen zu ihm? Amsterdam Logistic Cityhub erleichtert allen Unternehmern im Bereich des elektronischen Handels und der Paketdienste die Arbeit. Es bietet auch eine Lösung für Parteien aus dem Baugewerbe und dem Offline-Einzelhandel, die alles in dem Gebäude erledigen können. Von Bürofunktionen bis zur Hallennutzung und/oder der Lagerung von (gefährlichen) Stoffen. Erst als die Entwicklung fertig war, habe ich mir die Kosten angeschaut. Wir haben dann nach einer Partei gesucht, die an die Parkverwaltung glaubt. Den haben wir im Central Trade Park (CTP) gefunden, der das Gebäude gekauft hat und für dessen Instandhaltung und Verwaltung verantwortlich ist.

Verkehr, Zugänglichkeit und Umwelt

Beelen hat bei seiner Entwicklung alle Herausforderungen der Stadt berücksichtigt, wie er betont. Zum Beispiel in Bezug auf den Verkehr, die Zugänglichkeit und die Umwelt. "Amsterdam verschlammt. Angesichts der immer noch wachsenden Bevölkerung und der zunehmenden Verkehrsüberlastung in Verbindung mit dem Ziel, keine Emissionen zu verursachen, besteht ein großer Bedarf an alternativen Verkehrsmitteln und -einrichtungen. Das Interessante für die Stadt und ihre Unternehmer ist nicht nur, den Verkehr nachhaltiger zu gestalten, sondern auch so viel wie möglich zu bündeln. Dass ein Boot, ein LKW, ein Lieferwagen oder ein Fahrrad zur Verfügung steht, in dem alle Unternehmen ihre Lieferungen unterbringen können. Im Amsterdam Logistic Cityhub werden demnächst einzelne Pakete und Bestellungen effizient zu einer Gesamtbestellung gebündelt, die dann auch in einem Zug abtransportiert werden kann." Auch den Parkmöglichkeiten schenkte Beelen große Aufmerksamkeit. Denn auch das Parken sei ein heikles Thema in der Branche, sagt er. "Wiederum aus finanziellen Gründen errichten Bauherren noch zu oft Gebäude ohne gute Parkmöglichkeiten. Schließlich lässt sich mit Parkplätzen kein Geld verdienen. Stattdessen wird das gesamte verfügbare Land für den Bau marktfähiger Hallen genutzt, was zu unmittelbaren Unannehmlichkeiten für die Nachbarn und die Nachbarschaft führt. Bei allen Plänen, die ich für dieses Planungsgebiet gezeichnet habe, bin ich genau von den Parkplätzen ausgegangen. Das Ergebnis ist ein gutes Gebäude, das auf den Endnutzer ausgerichtet ist und sich bald selbst verkaufen wird."

Größte Bewertung

Grund und Boden sind in den Niederlanden knapp, betont er. "Deshalb habe ich mich dafür entschieden, vier Stockwerke übereinander zu bauen. Unter dem zweiten Stockwerk sind alle Parkfunktionen integriert, während im obersten Stockwerk alle Büros untergebracht sind. Der Logistikmarkt hat meine Pläne 2,5 Jahre lang belächelt. Doch jetzt, wo der Bau begonnen hat, sprechen plötzlich alle Logistikentwickler von Brachflächen, mehrgeschossiger Flächennutzung, Dachgärten, City-Hubs und Last-Mile-Lösungen. Das zeigt, dass sich der Schwerpunkt ändert. Meine größte Wertschätzung ist vielleicht, dass es in etwa fünf Jahren noch fünf bis zehn solcher Gebäude in den Niederlanden geben wird. Unser Land kann sie gut gebrauchen."