Logistikzentrum Bleizo, Bleiswijk: Projekt unter Hochspannung

Angesichts seiner hohen Nachhaltigkeitsansprüche (BREEAM "Very Good"), der straffen Planung, der hohen ästhetischen Qualität und der Lage in einer ehemaligen Polderlandschaft, die zudem unter einem Hochspannungsnetz liegt, ist es buchstäblich und im übertragenen Sinne ein Projekt unter Hochspannung.

Der Bleizo Business Park ist sehr günstig in der Nähe von Rotterdam gelegen: direkt an der Autobahn A12, in der Nähe der Auffahrt zum Bahnhof Lansingerland-Zoetermeer. Anfang 2020 hat Cordeel das Projekt bei Impact Vastgoed in Auftrag gegeben. "Das neue Distributionszentrum besteht aus einem 43.000 m² großen Lager und bietet Platz für fünfzig Laderampen, die sich auf zwei Laderampen verteilen, weitere 3.700 m² Mezzanine (Zwischengeschosse) und 2.700 m² Büros", sagt Bastiaan van Dijk von Cordeel. "Das Lager ist in zwei Teile aufgeteilt, für die wir eine 60-minütige Brandtrennung realisieren. Wir bauen für Impact Vastgoed, aber auch der Endinvestor Mirastar ist eng eingebunden".

Ästhetische Qualität

Das Besondere an dem Projekt ist laut Van Dijk, dass viel Wert auf die ästhetische Qualität gelegt wird. Der Entwurf von Palazzo Architects verbindet das Büro und die Industriehalle durch eine durchgehende Schiene in der Fassade, die an den Giebelenden auskragt. "Wir wurden von Impact Vastgoed und Mirastar gebeten, einen unverwechselbaren Entwurf zu entwerfen. Die Perlspur mit grünem Schimmer sowohl auf der Nord- als auch auf der Südseite steht in starkem Kontrast zu der dunklen Verkleidung und verleiht dem Entwurf ein wiedererkennbares, weiches Aussehen", sagt Architekt Bas Rollerman von Palazzo Architects. "Es sorgt auch dafür, dass sich das Gebäude als kohärentes Ganzes präsentiert, anders als zum Beispiel bei den vor zehn Jahren gebauten Vertriebszentren mit einem Büro an der Ecke. Schließlich verlangt der Markt heute nach qualitativ hochwertigen Arbeitsplätzen, auch für die Rekrutierung von Mitarbeitern". Das DO-Design wurde von der hauseigenen Konstruktionsabteilung von Cordeel detailliert ausgearbeitet, ohne dass die architektonischen Merkmale verloren gingen. "Die Montage der Perlschiene mit Omega-Profilen auf der dunklen Sandwich-Fassadenverkleidung erzeugt zudem einen schönen 3D-Effekt", erklärt Van Dijk.

Technischer Überwachungsdienst (TIS)

Über einen Teil des Grundstücks verläuft das 380.000-Volt-Hochspannungsnetz von TenneT. "Der Entwurf ist darauf abgestimmt. Dort, wo das Hochspannungsnetz über das Grundstück verläuft, ist das Gebäude abgeschrägt", sagt Rollerman. Laut Van Dijk bringt dies auch die notwendigen Herausforderungen beim Bau mit sich. "Die notwendigen Kräne und Rammgeräte kommen mit ihrem Fallbereich regelmäßig in die Behinderungszone. Dies erfordert eine ständige Abstimmung mit TenneT. Apropos Koordination: Vom Endinvestor ist auch eine TIS-Agentur in das Projekt eingebunden. Ein Technischer Inspektionsdienst ist eine unabhängige und fachkundige Agentur, die risikobasierte Inspektionen sowohl der Planung als auch der Ausführung durchführt. Die Kontrollen, unter anderem in Bezug auf Qualität, Design und Sicherheit, sind viel intensiver als üblich", weiß Van Dijk. "Es ist übrigens das erste Vertriebszentrum in den Niederlanden, für das ein TIS gilt."

Biesbosch im Maßstab

Neben der Realisierung des Distributionszentrums ist Cordeel auch für die Gestaltung des insgesamt 72.000 m² großen Grundstücks verantwortlich. "Natürlich werden die notwendigen Parkmöglichkeiten geschaffen, aber auch die Natur steht im Mittelpunkt", sagt Marijn Knoop von Impact Vastgoed. "Auf dem Grundstück werden zum Beispiel ökologische Trittsteine angelegt, kleine Inseln, die die angrenzenden Naturgebiete auf beiden Seiten des Grundstücks miteinander verbinden. Und an der Westseite des Gebäudes wird sozusagen ein maßstabsgetreues Biesbosch in Form eines Wasserspiels entstehen. Auch das brachte Extrapunkte bei der BREEAM-Qualifizierung. Übrigens hatten wir als Impact Vastgoed schon lange eine Reservierung auf diesem Grundstück. Fast unmittelbar nach dem Erwerb des Grundstücks haben wir das Bleizo Logistics Centre an Mirastar verkauft, die sich ihrerseits an den Endinvestor KKR gewandt hat. Wir bleiben bis zur Fertigstellung verantwortlich."

Logistik-Hotspot

Mirastar ist relativ neu auf dem niederländischen Markt. Das Logistikzentrum Bleizo ist das erste Projekt des Investors in den Niederlanden. "Und sicher nicht das letzte", fügt Maarten Dickhoff, Projektmanager bei Mirastar, hinzu. "Die Niederlande boomen, was Logistikimmobilien angeht, und dieser Standort in Bleiswijk ist fantastisch. Auch Unternehmen wie Zalando, Jumbo und Hoogvliet haben diesen Logistik-Hotspot bereits für sich entdeckt. Für uns ist das Bleizo Logistics Centre ein so genanntes Forward Funding Project, das wir in einem Joint Venture mit KKR erworben haben. Auf diese Weise werden wir unser Portfolio in den Niederlanden in der kommenden Zeit weiter ausbauen. Zwei weitere Distributionszentren sind in der Pipeline. Wir zielen auf das höhere Segment, so wie hier in Bleiswijk ein hochwertiges und nachhaltiges Distributionszentrum realisiert wird."

"Trotz der notwendigen Regenfälle in der vergangenen Zeit und natürlich der Korona liegen wir gut im Zeitplan, da wir Anfang Juli 2020 den ersten Pfahl gesetzt haben", bemerkt Van Dijk. Das Logistikzentrum Bleizo wird im zweiten Quartal 2021 in Betrieb genommen.