Nützlicher Ansatz für den Wohnungsbau

Dass sich die Umgestaltung eines ehemaligen Bürogebäudes auch mit kleineren Volumina finanzieren lässt, beweist die Bouwbedrijf De Waal Utrecht B.V. in Amersfoort. Dort, am Stadtring, werden in einem alten Bürogebäude von 1984 demnächst 38 hochmoderne Wohnungen fertiggestellt. Direktor Wim de Gruijter und Projektleiter Robin Kamperman erklären, wie sie die Aufgabe bewältigt haben.

"Um selbst aus kleinen Mengen etwas Finanzielles herauszuholen, muss man wirklich in Fertigteilen denken können, vorausplanen und Erfahrung haben", sagt De Gruijter. "Man sollte es nicht dem Mann auf dem Boden überlassen, es während der Ausführung herauszufinden. Man sollte nicht gebückt über einer Zeichnung stehen, sondern alles im Voraus durchdenken." Außerdem, so sagt er, müssen Sie Subunternehmer und den Architekten frühzeitig in Ihre Pläne einbeziehen. "Ich nenne das nicht BIM, sondern die Methode des runden Tisches. Tatsächlich muss man den Wohnungsbau auf eine zweckmäßige Art und Weise angehen. In einem unserer Häuser gibt es zum Beispiel keinen Zählerkasten, sondern er befindet sich an einem zentralen Ort." Mit dieser Methode hat De Waal kürzlich 28 Zweizimmerwohnungen und 10 Dreizimmerwohnungen am Stadtring in Amersfoort geliefert.

Vorgefertigtes

Fast alles an den neuen Wohnungen wird vorgefertigt sein. Die Strukturen, was eine sehr gründliche und detaillierte Planung und Konstruktion erfordert, aber auch alle Installationen. De Gruijter: "Sowohl E- als auch W-Installationen. Wir ziehen keine Kabel und Rohre, sondern alles ist Plug and Play. Alles ist im Voraus vorhanden. Auf diese Weise kann man mit einer begrenzten Anzahl von Personen schnell eine sehr große Anzahl von Wohnungen bauen. Das erfordert allerdings, dass man alles sehr gut durchdenkt und plant. Wir stellen also hohe Anforderungen an einen Projektleiter. Er muss alles kennen, vom Boden bis zum Dachfirst."

Zug

Der betreffende Projektleiter ist Robin Kamperman. Er leitete den Umbau in Amersfoort. "Sobald alle Genehmigungen vorlagen, begannen wir mit dem Abriss: Alle Bodenbeläge, Innenwände, Decken und Installationen wurden entfernt. Auf dem Dach befand sich ein Technikraum mit Installationen, den wir zu zwei Dachwohnungen umbauten. Danach begannen die Säge- und Bohrarbeiten für die Installationen, Außenanlagen und Balkone, die an das alte Bürogebäude angebaut wurden. Auch die neuen Fensterrahmen konnten eingebaut werden, so dass alles wieder wind- und wasserdicht war. "Dann hatte der Metallbauer fünf Tage Zeit, die Wände zu montieren. Dadurch blieb eine Seite der Wände offen, so dass der Installateur seine Arbeit in 5 Tagen erledigen konnte. Dann schloss der Metallständerbauer die Wände. Dieser kleine Zug bewegt sich immer weiter durch das Gebäude", erklärt Kamperman. "Durch die Dämmung aller Wohnungstrennwände einschließlich der abgehängten Decken wurde in der bestehenden Umgebung ein Box-in-Box-System geschaffen, mit dem wir die gewünschten Anforderungen in Bezug auf Feuerbeständigkeit, Wärme-, Tritt- und Luftschalldämmung erfüllen konnten."

Computerboden

Die Baufirma ist auch für die Stahlkonstruktionen der Balkone verantwortlich. Kamperman: "Diese stehen auf Stützen und hängen an am Boden befestigten Konsolen. Auf der Seite des Stadtrings wurden die Balkone außerdem mit Klappfenstern und akustischen Balkonplatten versehen, um den Lärmschutzanforderungen gerecht zu werden." Der nächste Schritt war die Verlegung des Anhydritbodens mit Fußbodenheizung, und das hat einiges an Arbeit gekostet. "Es gab einen Computerboden, der 26 Zentimeter hoch war, und wir mussten irgendwie wieder auf dieses Niveau kommen. Dafür haben wir einen Isoliermörtel von 17 Zentimetern aufgetragen, mit einer Tackerplatte von 25 Millimetern und dann den Estrich mit Fußbodenheizung."

Technisch sind die 38 Wohnungen auf dem neuesten Stand. Die Wohnungen sind gasfrei und auf dem Dach befinden sich PV-Paneele. Das Gebäude ist mit Lüftungswärmepumpen der schwedischen Marke Nibe ausgestattet, die Frischluft an der Fassade ansaugen und Luft aus den Wohnungen absaugen. Die warme Luft aus den Wohnungen wird an der Frischluft vorbeigeführt und vorgewärmt. Die durch Kompression in der Wärmepumpe erzeugte Wärme wird zur Erwärmung des Brauchwassers und der Fußbodenheizung genutzt. De Gruijter: "Das spart erheblich an Energiekosten".

Kein Personal auf der Baustelle

Das Bauunternehmen De Waal ist ein so genannter "Generalunternehmer". Das Bauunternehmen beschäftigt kein eigenes Baustellenpersonal, sondern hat Bauleiter und Projektleiter, die die Bauarbeiten koordinieren und eine gründliche Arbeitsvorbereitung durchführen. Das Unternehmen arbeitet mit festen Subunternehmern und Installateuren zusammen. De Waal entwickelt und entwirft Bauprojekte häufig gemeinsam mit diesen Unternehmen, wobei die Subunternehmer bereits in einem frühen Stadium einbezogen werden.

Mehr Abriss und Neubau

Trotz seiner umfangreichen Erfahrung mit Umbauprojekten setzt De Waal in naher Zukunft verstärkt auf Abriss und Neubau. "Wir haben eine Reihe von Standorten, an denen wir problemlos mit dem Bau einer größeren Anzahl von Wohnungen in Serie beginnen können", sagt Wim de Gruijter. "Für diese noch nicht erschlossenen Grundstücke ergeben sich dadurch mehr Möglichkeiten in einer neu erschlossenen Umgebung, eine größere Vielfalt für die Zielgruppen und eine Anpassung an die Zukunftsperspektiven der neuen Stadtteile, die in alten Industrie-/Bürogebieten entstehen."