Platform over nieuwbouw, renovatie, restauratie en transformatie
In de Lammenschansdriehoek in Leiden verrijzen de woongebouwen Zirro en Schouls, samen goed voor 780 huurappartementen. Het project is ontwikkeld door Ten Brinke LuBro Ontwikkeling en wordt gerealiseerd door Ten Brinke Bouw in opdracht van Dutch Essential Housing Venture (een samenwerking van Greystar en pensioenfonds ABP). De twee woongebouwen vormen een belangrijke stap in de transformatie van het voormalige bedrijventerrein De Lammenschansdriehoek naar een levendige, gemengde stadswijk met ruimte voor wonen, werken en voorzieningen.
De woongebouwen kennen een mix van sociale huur, middenhuur en vrijesectorhuur: Zirro telt 358 appartementen en Schouls 422 appartementen. Daarmee draagt het project bij aan een gevarieerd woningaanbod én speelt het in op de groeiende behoefte aan betaalbare stedelijke woonruimte in Leiden. Architectonisch is gekozen voor een stedelijke opzet met bouwhoogtes variërend van circa zeven tot twaalf lagen. De parkeerfunctie wordt geïntegreerd in de plint van de gebouwen, waardoor de openbare ruimte optimaal wordt benut.
Vanaf 2023 heeft Ten Brinke de ontwikkeling en realisatie van Zirro & Schouls verder uitgewerkt, in samenwerking met Greystar/ABP. In augustus 2024 is gestart met de bouw. “Om de doorlooptijd van het project te verkorten, de risico’s te verkleinen en de investering van Greystar en ABP zo snel mogelijk te laten renderen, is gekozen voor een uniforme prefab bouwwijze voor beide woongebouwen”, vertelt Thiemo Kempers, projectleider bij Ten Brinke. “Aan de basis van de gebouwconstructies ligt een grotendeels geprefabriceerd betoncasco van Bestcon, dat voor de sandwichgevels samenwerkt met Hibex (Zirro) en Decomo (Schouls). In deze gevels worden de kunststof kozijnen alvast voorgemonteerd. Vervolgens worden de elementen volledig afgewerkt naar de bouwplaats getransporteerd, waar zij direct naar de juiste posities in de gevel worden gehesen. Deze werkwijze draagt bij aan een constante kwaliteit, een hoog bouwtempo en minder hinder in de binnenstedelijke omgeving. De ruwbouw van de twee gebouwen vordert gefaseerd, waarbij installaties, afbouw en gevelmontage volledig parallel verlopen.”
In navolging van de constructies en gevels worden ook de badkamers voor Zirro & Schouls geprefabriceerd, vertelt Kempers. “Deze badkamers worden geprefabriceerd in Italië en grotendeels per trein en inclusief tegels, sanitair en kitafwerkingen naar de bouw vervoerd. Eenmaal geplaatst, vormen zij de basis voor de metalstud binnenwanden.” Zodra een woning zover gereed is, brengt Ten Brinke een 12 cm dikke vullaag van schuimbeton aan op de constructieve vloer. “Hier bovenop komt een zwevende dekvloer”, aldus Kempers. “Alle woningen worden volledig turnkey opgeleverd inclusief vloerbedekkingen, behang, schilderij- en gordijnrails. Na de oplevering medio 2027 kunnen de bewoners er direct in.”
Duurzaamheid vormt een belangrijk uitgangspunt in de ontwikkeling van Zirro & Schouls. Het project wordt gerealiseerd in lijn van het BREEAM Excelent in use certificaat en alle woningen krijgen een energielabel A+++. Voor de verwarming, koeling en bereiding van warm tapwater worden de appartementen aangesloten op een collectieve WKO-installatie. Deze installatie maakt gebruik van warmte- en koudeopslag in de bodem, waardoor energie efficiënt kan worden benut en het energieverbruik wordt beperkt. “Wij realiseren een WKO-installatie met vier bronnen – twee per gebouw – waarbij de installaties elkaar onderling kunnen ondersteunen”, aldus Kempers. “In de toekomst wordt hier mogelijk ook de WKO-installatie van gebouw Parkzicht aan gekoppeld. De leidingen hiervoor zijn alvast meegenomen in ontwerp en uitvoering, zodat uitbreiding van het systeem eenvoudig gerealiseerd kan worden.”
De gebouwdaken worden voorzien van zonnepanelen. Ook is er aandacht voor natuurinclusief bouwen. Op de eerste verdieping van de gebouwen komen gemeenschappelijke groene daktuinen, die fungeren als ontmoetingsplek en bijdragen aan de waterberging en klimaatadaptatie van het project.
Volgens Kempers zit de kracht van het project vooral in de hoge bouwsnelheid, die vraagt om een innovatieve denk- en bouwwijze waarbij steiger- en stempelloos wordt gewerkt en zoveel mogelijk onderdelen geprefabriceerd worden. “Hierdoor kunnen de bouw en de aanleg van nutsvoorzieningen synchroon verlopen en kunnen we nóg beter aansluiten op de planningen van de gemeente Leiden, Alliander en Dunea. Zo wordt tijdig in de energie- en watervoorziening van beide woongebouwen voorzien en voorkomen we vertraging in de oplevering.” Met het oog op de vele hoogbouwprojecten die de komende jaren op stapel staan, ziet Kempers Zirro & Schouls als een belangrijk leerproject. “We blijven continu kijken hoe we het proces verder kunnen versnellen en efficiënter kunnen maken. De aanpak binnen dit project levert veel positieve reacties op en biedt waardevolle inzichten voor toekomstige ontwikkelingen.”
Ten Brinke heeft extra geïnvesteerd in de bouwplaatsinrichting. “Het volledige terrein is voorzien van asfalt en in overleg met alle leveranciers is een heldere terreininrichting met duidelijke parkeervakmarkeringen gerealiseerd”, vertelt Kempers. “Hierdoor ontstaat een gestructureerde, overzichtelijke en nette bouwplaats waar efficiënt, veilig en met minimale hinder gewerkt kan worden.”
Achter de hoge bouwsnelheid schuilen bovendien een strak georganiseerd projectproces en een hecht projectteam. “Met een jong en gedreven team van circa twintig tekenaars, werkvoorbereiders, projectleiders en uitvoerders werken wij integraal samen aan het project”, besluit Kempers. “Dankzij de korte lijnen en goede afstemming kunnen we een bouwtempo van maximaal negen appartementen per dag behalen, ook in de afbouwfase.”
