Die Gärten von Morgenstond | Den Haag

Nicht nach dem Denken, sondern vor dem Denken

Im Stadtteil Morgenstond in Den Haag baut das VolkerWessels-Unternehmen Loostad Vastgoedontwikkeling im Auftrag der Wohnungsbaugesellschaft Staedion De Tuinen van Morgenstond. Am Coevorden und an der Haveltestraat entstehen fünf Galeriewohnhäuser mit dazwischen liegenden Grünflächen. Insgesamt sind 243 Neubauwohnungen für die Sozialmiete vorgesehen. Die ersten Wohnungen werden im Oktober 2018 geliefert, die letzten im Februar 2019. 

Die 243 Mietwohnungen verteilen sich auf fünf vierstöckige Wohngebäude. Diese enthalten Zwei- und Dreizimmerwohnungen mit 50, 60 und 70 m². Wohnungen, die aufgrund der sorgfältig ausgewählten Details und Materialien von hoher Qualität sind. Die Wohnungen im Erdgeschoss werden einen Garten haben, die anderen einen Balkon. Für das neue Gebäude mussten 220 Wohnungen abgerissen werden. Eine Renovierung kam nicht in Frage, da die Wohnungen stark veraltet waren und keinen Aufzug hatten. Da die Bevölkerung in diesem Viertel immer älter wird, war die Zugänglichkeit mit dem Aufzug eine Voraussetzung für das neue Gebäude. Willem Krzeszewski, Vorstandsvorsitzender von Staedion, ist mit dem gesamten Projekt sehr zufrieden. "Die Architektur, die sich gut in die Umgebung einfügt, die Verwendung von Farben, die spielerische Verwendung von Ziegeln, die schönen Balkone. Auch der Rohbau, die Eingänge und der Außenbereich sehen gut aus. Man bekommt hier viel Produkt für einen erschwinglichen Betrag." 

Differenzierte Nachbarschaften
Dies ist auch die Absicht. In der Gemeinde Den Haag herrscht ein struktureller Mangel an Sozialwohnungen. Bis 2025 geht es um rund 5.000 Wohnungen, von denen jedes Jahr 600 bis 700 hinzukommen müssen. Vor allem der Südwesten von Den Haag ist für die Gemeinde ein Schwerpunktgebiet. Dort müssen 10.000 bis 15.000 Wohnungen in Angriff genommen werden. Staedion versucht, dort seinen Teil beizutragen. "Dieser grüne Bezirk beherbergt unseren größten Wohnungsbestand mit hauptsächlich Sozialwohnungen", sagte Krzeszewski. "Gemeinsam mit dem Stadtrat denken wir über eine Umstrukturierung nach. Das bedeutet Sanierung und Abriss-Ersatzbau." Das hat alles mit der städtischen Verdichtung zu tun. Dabei geht der aktuelle Trend dahin, differenzierte Quartiere zu bauen, die soziale Beziehungen fördern. Quartiere mit preiswerten und teureren Eigenheimen, mit freifinanzierten und sozialen Mietwohnungen. Mit Schulen, Einrichtungen und Wohlfahrtsverbänden. 

Erschwingliche Mietobjekte
Das Projekt The Gardens of Morgenstond passt perfekt in dieses Konzept. Es sollte eine zeitgemäße Wohnung mit Aufzug für Menschen mit kleinem Budget sein. Der Design-Build-Maintain (DBM)-Ansatz, der hier von Staedion zum ersten Mal angewandt wurde, trägt sicherlich dazu bei. Der gesamte Prozess der Planung, des Baus und der Instandhaltung der Wohnungen für die nächsten 20 Jahre liegt in einer Hand. Zu diesem Zweck hat Staedion einen Vertrag mit Loostad Property Development abgeschlossen, das mit den Schwesterunternehmen IBB Kondor und Ufkes Apeldoorn zusammenarbeitet. Dieser integrierte Ansatz spart nicht nur Kosten, die Arbeiten können auch schneller ausgeführt werden. "Unter anderem durch die Verwendung von pflegeleichten Materialien können wir bei der Wartung sparen", sagt Henk Driesen, Geschäftsführer von Loostad. "Denn für uns war es eine Herausforderung, ein unrentables Top zu vermeiden und trotzdem die Mieten so niedrig wie möglich zu halten. Das ist uns hier gelungen!" Laut Krzeszewski ergibt sich eine unrentable Spitze aus der Differenz zwischen der Investition in den Neubau und dem Unternehmenswert, der sich aus den künftigen Mieteinnahmen abzüglich der künftigen Ausgaben ergibt. "Normalerweise ist der Unternehmenswert niedriger als die Investition, weil es sich um Sozialwohnungen handelt, die im Verhältnis zur Investition nicht genug Mieteinnahmen bringen. Die unrentable Spitze, den Verlust, muss man als Unternehmen schon bei der Investition berücksichtigen." 

Dazu ist auch eine gute Zusammenarbeit erforderlich. Driesen: "Es muss zwischen allen Baubeteiligten Klick machen. Man muss sich gegenseitig verstehen und zu Lösungen kommen. Nicht nach dem Denken, sondern vor dem Denken."

Verspielte Verwendung von Backstein.

Zukunftssicher
Beim Vorausdenken geht es auch um die Zukunft und die Nachhaltigkeit. Driesen nennt es ein zukunftssicheres Projekt. "Man muss es auch in den nächsten Jahren noch nutzen können. Ich spreche nicht nur von energetischen Maßnahmen, sondern auch von einem hochwertigen Wohnumfeld. Zum Beispiel werden hier Immobilien mit schönen Grünflächen dazwischen realisiert." Durch dieses grüne Wohnumfeld wird auch der Parkdruck auf ein Minimum reduziert und die Bewohner können ihre Autos vergünstigt im nahe gelegenen Parkhaus Leyweg abstellen. Die Wohnungen selbst sind natürlich auch für die Zukunft gerüstet. Mit Sonnenkollektoren, Fußbodenheizung, einem Niedertemperatursystem, hochwertiger Dämmung und Belüftung sowie pflegeleichten, nachhaltigen Materialien. So können die Mieter auch bei ihrer Energierechnung sparen. 

Zinsen
Und die Anwohner? Diese begrüßen das Projekt, nirgendwo gibt es einen Misston. Häufige Fragen sind: 'Wann sind wir dran? Und 'Wo kann ich mich für diese Wohnungen anmelden? Driesen: "Dieses große Interesse ist auch auf die gute Kommunikation mit der Nachbarschaft zurückzuführen, zum Beispiel durch Informationsveranstaltungen und Newsletter. Auf diese Weise beziehen wir alle in den Prozess ein.