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Im Lammenschans-Dreieck in Leiden entstehen die Wohnkomplexe „Zirro“ und „Schouls“, die zusammen 780 Mietwohnungen umfassen. Das Projekt wurde von Ten Brinke LuBro Ontwikkeling entwickelt und wird von Ten Brinke Bouw im Auftrag von Dutch Essential Housing Venture (einer Kooperation zwischen Greystar und dem Pensionsfonds ABP) realisiert. Die beiden Wohngebäude stellen einen wichtigen Schritt bei der Umwandlung des ehemaligen Gewerbegebiets „De Lammenschansdriehoek“ in ein lebendiges, gemischt genutztes Stadtviertel dar, das Raum für Wohnen, Arbeiten und Einrichtungen bietet.
Die Wohngebäude bieten eine Mischung aus Sozialwohnungen, Wohnungen im mittleren Preissegment und Wohnungen auf dem freien Markt: Zirro umfasst 358 Wohnungen und Schouls 422 Wohnungen. Damit trägt das Projekt zu einem vielfältigen Wohnungsangebot bei und reagiert auf den wachsenden Bedarf an bezahlbarem städtischem Wohnraum in Leiden. Architektonisch wurde ein städtisches Konzept mit Gebäudehöhen von etwa sieben bis zwölf Stockwerken gewählt. Die Parkmöglichkeiten werden in den Sockel der Gebäude integriert, wodurch der öffentliche Raum optimal genutzt wird.
Seit 2023 hat Ten Brinke die Entwicklung und Umsetzung von “Zirro & Schouls” in Zusammenarbeit mit Greystar/ABP weiter ausgearbeitet. Im August 2024 wurde mit dem Bau begonnen. “Um die Projektlaufzeit zu verkürzen, die Risiken zu minimieren und die Investition von Greystar und ABP so schnell wie möglich rentabel zu machen, hat man sich für eine einheitliche Fertigbauweise für beide Wohngebäude entschieden”, erklärt Thiemo Kempers, Projektleiter bei Ten Brinke. „Die Grundlage der Gebäudekonstruktionen bildet ein weitgehend vorgefertigter Betonrohbau von Bestcon, das bei den Sandwichfassaden mit Hibex (Zirro) und Decomo (Schouls) zusammenarbeitet. In diese Fassaden werden die Kunststofffensterrahmen bereits vormontiert. Anschließend werden die vollständig fertiggestellten Elemente zur Baustelle transportiert, wo sie direkt an die richtigen Positionen in der Fassade gehoben werden. Diese Vorgehensweise trägt zu einer gleichbleibenden Qualität, einem hohen Bautempo und weniger Beeinträchtigungen im innerstädtischen Umfeld bei. Der Rohbau der beiden Gebäude schreitet schrittweise voran, wobei die Installationsarbeiten, der Innenausbau und die Fassadenmontage vollständig parallel ablaufen.“
Genau wie die Konstruktionen und Fassaden werden auch die Badezimmer für Zirro & Schouls vorgefertigt, erklärt Kempers. “Diese Badezimmer werden in Italien vorgefertigt und größtenteils per Bahn – einschließlich Fliesen, Sanitäranlagen und Verputzarbeiten – zur Baustelle transportiert. Nach dem Einbau bilden sie die Grundlage für die Metallständer-Innenwände.” Sobald eine Wohnung so weit fertig ist, bringt Ten Brinke eine 12 cm dicke Füllschicht aus Schaumbeton auf den tragenden Boden auf. “Darauf kommt ein schwimmender Estrich”, so Kempers. “Alle Wohnungen werden komplett schlüsselfertig übergeben, einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Malerarbeiten und Vorhangschienen. Nach der Übergabe Mitte 2027 können die Bewohner sofort einziehen.”
Nachhaltigkeit ist ein wichtiger Grundsatz bei der Entwicklung von Zirro & Schouls. Das Projekt wird gemäß dem BREEAM-Zertifikat “Excellent in Use” realisiert, und alle Wohnungen erhalten die Energieeffizienzklasse A+++. Für die Heizung, Kühlung und Warmwasserbereitung werden die Wohnungen an eine gemeinschaftliche Erdwärmespeicheranlage angeschlossen. Diese Anlage nutzt Wärme- und Kältespeicher im Boden, wodurch Energie effizient genutzt und der Energieverbrauch gesenkt wird. “Wir realisieren eine Erdwärmespeicheranlage mit vier Quellen – zwei pro Gebäude –, wobei sich die Anlagen gegenseitig unterstützen können”, so Kempers. „Zukünftig wird möglicherweise auch die Erdwärmespeicheranlage des Gebäudes Parkzicht daran angeschlossen. Die dafür erforderlichen Leitungen wurden bereits in die Planung und Ausführung einbezogen, sodass eine Erweiterung des Systems problemlos realisiert werden kann.“
Die Dächer der Gebäude werden mit Solarmodulen ausgestattet. Auch dem naturintegrierten Bauen wird besondere Aufmerksamkeit gewidmet. Im ersten Stock der Gebäude entstehen gemeinschaftlich genutzte begrünte Dachgärten, die als Treffpunkt dienen und zur Wasserrückhaltung sowie zur Klimaanpassung des Projekts beitragen.
Laut Kempers liegt die Stärke des Projekts vor allem in der hohen Baugeschwindigkeit, die eine innovative Denk- und Bauweise erfordert, bei der ohne Gerüste und Stützen gearbeitet wird und möglichst viele Bauteile vorgefertigt werden. “Dadurch können der Bau und die Verlegung der Versorgungsleitungen synchron ablaufen, und wir können uns noch besser an die Zeitpläne der Gemeinde Leiden, von Alliander und Dunea anpassen. So wird die Energie- und Wasserversorgung beider Wohngebäude rechtzeitig sichergestellt und wir vermeiden Verzögerungen bei der Fertigstellung.” Angesichts der vielen Hochhausprojekte, die in den kommenden Jahren anstehen, betrachtet Kempers Zirro & Schouls als ein wichtiges Lernprojekt. “Wir prüfen kontinuierlich, wie wir den Prozess weiter beschleunigen und effizienter gestalten können. Der Ansatz in diesem Projekt stößt auf viel positive Resonanz und liefert wertvolle Erkenntnisse für zukünftige Entwicklungen.”
Ten Brinke hat zusätzlich in die Baustelleneinrichtung investiert. “Das gesamte Gelände ist asphaltiert, und in Absprache mit allen Lieferanten wurde eine übersichtliche Geländegestaltung mit deutlichen Parkplatzmarkierungen realisiert”, erklärt Kempers. “Dadurch entsteht eine strukturierte, übersichtliche und ordentliche Baustelle, auf der effizient, sicher und mit minimalen Beeinträchtigungen gearbeitet werden kann.”
Hinter der hohen Baugeschwindigkeit verbergen sich zudem ein straff organisierter Projektablauf und ein eingespieltes Projektteam. “Mit einem jungen und engagierten Team aus rund zwanzig Zeichnern, Arbeitsvorbereitern, Projektleitern und Bauleitern arbeiten wir integral an dem Projekt zusammen”, fasst Kempers zusammen. “Dank der kurzen Kommunikationswege und der guten Abstimmung können wir ein Bautempo von bis zu neun Wohnungen pro Tag erreichen, auch in der Fertigstellungsphase.”
