Bausäule Innovation, neue Standards

In Rotterdam wordt de laatste hand gelegd aan De Zalmhaven, een gebiedsontwikkeling ten westen van de Leuvehaven met een ranke, 215 meter hoge woontoren als blikvanger. “In totaal 485 woningen, waarvan 256 in de highrise”, vertellen Edwin van Leeuwen en Michelle Corbeau namens Zalmhaven CV. Een voor Nederlandse begrippen unieke bouwsamenwerking. Projectdirecteur Bernd Schönherr (BAM Bouw en Techniek): “Oude manieren van denken zijn losgelaten en alles wat maximaal haalbaar is, wordt gedaan.”

Traditionele ketenvorming in de bouwkolom, waarbij de processen van stakeholders serieel zijn geschakeld, was geen optie bij de realisatie van het hoogste woongebouw van de Benelux, zeggen zowel Van Leeuwen (Amvest) als Corbeau (AM). “Deze gebiedsontwikkeling is in programmering, randvoorwaarden, ontwerpkwaliteit en haalbaarheid van start af aan integraal opgepakt.” Samenwerking op basis van gelijkwaardigheid als ontwikkelaars en ontwerpers, met uitdagend voorwerk voor de aannemer was essentieel, zeggen de ontwikkelaars. “Ambitie moet er zijn, je moet elkaar prikkelen – in openheid en vertrouwen, met één gemeenschappelijk doel. Vanaf het vergunningentraject (2016; red.) zouden we er allemaal voor gaan, en niet meer aan het ontwerp sleutelen.”

‘Out of the box’

Mede-ontwikkelaar AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep; het bouwconcern heeft veel ervaring met vergelijkbare hoogbouwprojecten in binnen- en buitenland. Er wordt veel gesproken over de voor de highrise toegepaste hijsloods, maar die doet er uiteindelijk niet zoveel toe, stelt Schönherr. Het gaat veel meer over de organisatie van het bouwproces in de fabriekshal op hoogte. BAM is erin geslaagd, door een goede procesplanning en samenwerking boven de gestorte tafelconstructie, de verdiepingen in weekcycli op te trekken. “Waar het om gaat, is dat wij het ontwerp met de opdrachtgever en architect haalbaar en uitvoerbaar maken, zodat wij het project veilig en kwalitatief op tijd opleveren. We beheersen de techniek betreffende de gekozen bouwmethode voor De Zalmhaven, nadat wij uiteraard ook andere methodes uitvoerig hebben onderzocht. Bouwen doen we samen en we zijn uitermate tevreden met de geleverde teamprestatie.”

Dit was mogelijk door het terzijde schuiven van traditionele samenwerkingsvormen. Ook BAM dacht ‘out of the box’. “Ik ken bijvoorbeeld geen ander project in Nederland waarbij de hoofdaannemer alle logistiek van onderaannemers op de bouwplaats of logistieke ‘hub’ overneemt.” De naderende afronding van het bouwproces vervult de projectdirecteur met trots. “Vooraf wisten wij: haalbaarheid in tijd is de uitdaging.” De repetitieve bouwmethode in prefab beton is in de klimmende fabriekshal omgezet naar elementgevels voor de bovengelegen verdiepingen; als sluitstuk worden de toplagen vanuit het geopende dak van de hijsloods in omgekeerde volgorde, inclusief mast, met een staalconstructie voorzien van glas opgetrokken. In het najaar daalt de loods in een tempo van circa 2 verdiepingen per dag af naar het demontageniveau. Tijdens het hydraulisch ‘afvijzelen’ wordt de gevel geïnspecteerd en wordt de gevel op de gebouwhoeken (ter plaatse van de verankeringspunten van de hijsloods) voorzien van de definitieve gevelbeplating.   

Umweltmanagement

De highrise, afgewerkt in beige Spaans graniet, is ontworpen door Dam & Partners Architecten; KAAN Architecten is verantwoordelijk voor het ontwerp van de deels opgeleverde midrise (2 woontorens afgewerkt met aluminium zetwerk), de parkeergarage en 33 grondgebonden Herenhuizen. De highrise biedt vanaf 2022 plaats aan 256 appartementen en krijgt een publieksfunctie met ‘passende openbaarheidsgraad’. Van Leeuwen: “Bovenin is ruimte voor een restaurant van twee verdiepingen met een omvang van 1.100 m². Voor de bezoekersstroom wordt een aparte liftinstallatie gerealiseerd in de vrij toegankelijke lobby, naast de drie voor de woningen.” De exploitant van het restaurant moet nog worden gevonden, alle voorbereidingen zijn getroffen. Corbeau: “In verband met de windbelasting komt er geen uitkijkpunt buiten, het restaurant krijgt uiteraard een schitterend uitzicht.”

In de plint van de highrise is beperkte commerciële ruimte voorzien; ook de belangrijkste technische voorzieningen zijn geconcentreerd in de onderbouw. De gebouwen worden verwarmd door een WKO met warmtepompen van BAM Energy Systems, met als back-up stadsverwarming. “Als je het hebt over binnenstedelijk duurzaam bouwen, gaat het vooral over toegenomen eisen in het kader van milieu en omgeving”, zegt Schönherr. “Ik denk dat de gekozen kleurstelling van de gebouwen om binnenstedelijk opwarming tegen te gaan, alsmede de grote daktuin, een positief effect hebben op de biodiversiteit en regenwaterafvoer in de stad. Daarnaast was het voor de leefbaarheid noodzakelijk een goed plan uit te werken voor de logistiek.” Ook hier weer vroegtijdige integrale samenwerking. “Het omgevingsmanagement staat bovenaan de lijst, met het maximaal haalbare aan maatregelen. Dat wil zeggen: zoveel mogelijk ‘off-site’ productie, zo min mogelijk transportbewegingen. Kwalitatieve hoogbouw, uniek voor Nederland, met minimaal effect op de omgeving.”